Сопровождение сделок с недвижимостью

Сопровождение сделок с недвижимостью.

После принятия решения о покупке, продаже, обмену квартиры, земельного участка, офиса или гаража, то после этого в какой то степени вы можете быть затронуты потенциальными недобросовестными или замаскировано мошенническими действиями. За пятнадцатилетний стаж работы в этом направлении нам  удалось наработать механизм проверочных действий в сопровождении любых сделок с недвижимостью и выверить его до мелочей. Сегодня средняя рыночная стоимость жилого помещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как правило, составляет несколько миллионов рублей.

В этой связи, юридическое сопровождение сделки с недвижимостью является гарантией соблюдения прав и интересов обеих сторон договора. Сопровождение сделки с недвижимостью предотвратит возможные риски, обезопасит как покупателя так и продавца.

Квалифицированный юрист по сопровождению сделок с недвижимостью проанализирует договор приобретения или отчуждения недвижимого имущества на предмет его соответствия действующему законодательству, определит его правовую природу, а также юридическую силу. Юрист по сделкам с недвижимостью сможет подготовить для Вас договор о приобретении в собственность или отчуждении недвижимого имущества, будь то квартира, дом, дача, земельный участок или нежилое помещение.

Сопровождение сделки недвижимости предполагает не только грамотность в оформлении документов, но и анализ, предлагаемого объекта к приобретению, к тому же важна проверка всех лиц, которые имеют или имели к объекту отношение, и наряду с этим нужно составить документы таким образом, чтобы были защищены стороны при произведении взаиморасчета.
Почему важно обращение к юристу за сопровождением сделки с недвижимостью? На первый взгляд в таких сделках нет ничего сложного, однако на практике приходится сталкиваться со многими проблемами и трудностями со стороны участников сделки.
Не опытному в этих вопросах человеку зачастую трудно оценить юридическую «чистоту» сделки, честность продавца или покупателя, многие опасаются, как бы их не обманули при заключении сделки, и таких «подводных» камней при сопровождении сделок с недвижимостью возникает очень много.

При совершении сделки с недвижимостью важно задумываться о вопросе ее безопасности. Ведь такие сделки происходят с привлечением значительных денежных средств.Даже самый незначительный риск может иметь непоправимые последствия д как для покупателя так и для продавца и поэтому для совершения данных сделок важно участие квалифицированного юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

В случае некорректного оформления документов у злоумышленника может появиться возможность опротестовать уже заключенную сделку с недвижимым имуществом через судебные органы. Иногда можно наткнуться на недобросовестных участников сделки. Чтобы не лишиться своих средств или недвижимости, следует ответственно подойти к тем предложениям которые поступают и озаботится проверкой юридической чистоты.

Юрист по сделкам с недвижимостью имеет целый арсенал для помощи клиенту такой как:

юридическая консультация по последовательности проведения сделки, необходимым документам и возможным рискам;
составление для сделки тех документов, которые необходимы (соглашение о внесении задатка, подготовка к заключению предварительного договора купли-продажи объекта, основного договора купли-продажи объекта и др.);
правовая экспертиза документов, предоставленных клиентом, и документов на объект недвижимости на его соответствие действующему законодательству;
проверка правоустанавливающих документов, а так же документов удостоверяющих личность собственников на их законность и анализ правильности их оформления;
проверка юридической чистоты объекта недвижимости (отсутствие ареста, запрета на совершение сделок с объектом недвижимости, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости);
проведение переговоров между сторонами для согласование таких условий, которые выгодны клиенту;
подготовка необходимого пакета документов для проведения сделки, составление договора купли-продажи в простой письменной форме, его удостоверение у нотариуса;
выезд юриста на место подписания договора купли-продажи (юридическое сопровождение сделки купли-продажи);
организация безопасных взаиморасчетов с использованием банковской ячейки;
помощь в составлении актов приема-передачи объекта;
содействие в передаче  на государственную регистрацию заключенного договора по сделке с объектом недвижимости, формирование комплекта документов для регистрации прав на недвижимость в территориальное управление Росреестра.

Что делает юрист при сопровождении сделки с недвижимостью:

1. ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА.

Этот этап предполагает анализ какое количество раз и и по каким причинам происходила смена владельцев предлагаемого для сделки объекта. Так же проводится выяснение существуют ли в отношении объекта обременения, ограничения или аресты со стороны судебных или правоохранительных органов, а так же  имеется ли задолженность по коммунальным расчетам, налоговым и иным обязательствам, которые могут неблагоприятно повлиять на исход сделки. Выясняется причина побудившая продажу объекта, и анализируется совокупность всех сведений на потенциальные признаки криминализации и иных составляющих, которые могут создать помехи в заключении сделки.

2. ПРОВЕРКА ЛИЦ, КОТОРЫЕ ИМЕЮТ ОТНОШЕНИЕ К ОБЪЕКТУ.

Лица, которые будут принимать свое участие в сделки так же требуют проверки. Их нужно идентифицировать и проверить действительность их персональных данных, а так же подтвердить действительность правоустанавливающих документов в соотношении с их личностями. Если в сделке участвует лицо на основании доверенности, который выступает как представитель от одной из сторон в сделке, то анализу нужно подвергнуть этого поверенного и выяснить объективность причин в передаче этих полномочий от собственника. Важно при этом организовать встречу с самими собственниками и идентифицировать так же их личности, а так же подтвердить их волеизъявление в отчуждении или приобретении этого объекта. А так же перед сделкой связаться с тем нотариусом, который удостоверил доверенность на предмет установления как факта ее выдачи так и действительности этого нотариального действия. Проверка лица, участвующего в сделке с недвижимостью, так же включается проверка дееспособности, отсутствие нахождения на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Выясняются все данные о зарегистрированных лицах в объекте недвижимости, как в прошлом, так и по настоящий момент. При участии в сделке  несовершеннолетнего ребенка так же подлежит выяснению имеется ли в наличии  решение органа опеки в одобрении сделки в отношении конкретного объекта.

3. ЭКСПЕРТИЗА ДОКУМЕНТАЦИИ.

Полежит сверке и совпадение фактического адреса с адресом, который указан в правоустанавливающем документе. Содержание договора, на основании которого этот объект приобретался ранее так же подвергается юридическому исследованию. При проведении анализа важна совокупность совпадений адресов объекта в выписке из техпаспорта БТИ,  выписке из ЕГРП, адреса который указан в кадастровом плане, в договоре, по которому объект приобретен ранее а так же в иных правоустанавливающих документах, которые содержат в себе сведения об адресе объекта. Подвергается анализу все записи о номерах по всем помещениям в договоре, указанные в совокупности документов и подлежит сверке площадей каждого отдельного помещения, целиком всего объекта а иногда и здания целиком, при этом не маловажное значение будет иметь отсутствует ли незаконная перепланировка или переоборудование. Все справки, собранные для сделки с недвижимостью, анализируются с точки зрения правильности оформления. Как правило анализ проводится по ксерокопиям а непосредственно перед заключением сделки происходит сверка непосредственно с оригиналами, а при наличии дубликатов правоустанавливающих документов – подлежит выяснению причина по которым отсутствуют непосредственно оригиналы.

4. СДЕЛКА.

На завершающем этапе в процессе по купле-продаже объекта недвижимости лица участвующие в проведении сделки встречаются в банке для заключения договора, подписании расписок документов и иных попутных документов, которые необходимы для совершения сделки. В основном взаиморасчет по сделке производится с использованием арендованной депозитарной ячейки в банке. Для этого заключается договор аренды банковского сейфа, в который включаются условие по выбыванию покупателя На завершающем этапе в процессе по купле-продаже объекта недвижимости лица участвующие в проведении сделки встречаются в банке для заключения договора, подписании расписок документов и иных попутных документов, которые необходимы для совершения сделки. Как правило, взаиморасчеты происходят через депозитарную ячейку банка. При этом подписываются договоры аренды банковского сейфа в который включается условие при котором появляется и прекращается допуск к его содержимому. Условие при котором осуществляется доступ в банковский сейф является достаточно важным аспектом для каждого из участников в сделке, ведь в случае допущения ошибки, продавец или покупатель недвижимого имущества могут остаться либо без объекта недвижимости, либо без денег. После внесения денег в депозитарий и заключения договора по сделке, документы предаются для государственной регистрации их в органах Росреестра.

5. ПОЛУЧЕНИЕ ДЕНЕГ И ДОКУМЕНТОВ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

По результатам прохождения в Росреестре государственной регистрации договора по сделке объекта недвижимости, продавец, в соответствии с условиями договора получает доступ в сейфовое хранилище, который производится сотрудником банка в том депозитарии, куда были заложены денежные средства и в присутствии представителя банка продавец производит выемку денежных средств . Покупатели получают расписки от продавца в получении денег, а затем подписывается акт приема-передачи квартиры.
Специалисты нашей Коллегии  могут организовать Вам комплекс мероприятий по сопровождению сделки с недвижимостью, что будет гарантировать её прозрачность и безопасность для клиента.

Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью нужен для:

Выработки оптимальной переговорной позиции клиента;
Составление или корректировка предварительного или основного договора купли-продажи недвижимости.
Подготовка к сделке в банке:
Квалифицированная помощь при выборе оптимального банка;
Бронировании при необходимости комнаты для переговоров;
Бронирование ячейки;
Правовой анализ договоров банка (паспортные данные, условия доступа к ячейке);
Анализ банковских договоров с внесением необходимых условий доступа к ячейки, сопутствующих минимизации рисков;
Консультирование по вопросам взаиморасчетов.
Присутствие юриста по недвижимости на сделке:
Удостоверение личности участников сделки;
Проверка полномочий лиц, задействованных в сделке;
Проверка достоверности оригиналов документов и их сверка с предоставляемыми копиями;
Консультирование по вопросам в процессе подписания документов, совершения сделки, а также квалифицированная помощь в принятии решений;
Проверка предлагаемых к подписанию документов на месте;
Юридическая помощь по снятию арестов и других обременений на объект (при необходимости).
Сопровождение юристом вскрытия банковского сейфа:
Организация встречи участников сделки в банке для обмена ключами и документами;
Проверка соблюдения всех необходимых условий для вскрытия ячейки;
Проверка наличия соответствующих документов, необходимых для обеспечения доступа к сейфу;
Проверка документации, изымаемой из банковского сейфа.
Регистрация права собственности:
Первоначальное консультирование в вопросах регистрации сделки;
Правовой анализ всей документации, ее подготовка, а также подача для государственной регистрации;
Представление интересов клиентов в регистрационной службе, на основании доверенности;
Получение свидетельства о праве собственности и извлечение из реестра.
Риски при покупке объектов недвижимости
В процессе работы специалисты нашей Коллегии иногда сталкиваются с попытками безграмотных или обманных действий, таких как:
попытка продажи объекта недвижимости по поддельной доверенности;
продажа недвижимости, находящейся под арестом, обременением или судебным спором;
попытка продажи объекта гражданином, которого пытаются лишить собственности обманным путем
попытки продажи одного объекта нескольким лицам / неоднократная продажа;
попытка реализации чужого объекта собственности.

Коллегия предлагает правовую услугу - юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Наши юристы по сопровождению сделок с недвижимостью помогут правильно оформить все необходимые документы для сделки с недвижимым имуществом, составят проект договора с учетом ваших личных интересов и пожеланий и до конца проследят за выполнением всех его условий. Кроме того, очень важно правильно составить договор, поскольку его условия определят права и обязанности сторон и возможность расторжения или признания договора недействительным.

Многие обращаются за услугой по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости к профессиональным риэлторам или в агентства недвижимости. Однако есть ряд причин, по которым лучше все-таки доверить сопровождение сделок именно профессиональным юристам.
Мало кто из риэлторов или агентов обладает достаточными познаниями в юриспруденции, поэтому, как показывает практика, в документах, которые составляют в агентствах недвижимости, даже в крупных и известных, часто выявляются ошибки, неточности и иные правовые уязвимости.

Для заключения и сопровождения сделки с недвижимостью важно обратиться к профессиональному юристу, не некоторых смущает именно цена и затраты в сопровождении сделки с участием юридической фирмы. Сделки, проводимые исключительно силами риэлтора не всегда дальновидное решение, т.к. задачей риэлтора является как таковой подбор подходящих вариантов и, в лучшем случае может быть проведена подготовка проекта договора для сделки, но как показала сложившаяся практика, в таких договорах, составленных непрофессиональными лицами, довольно часто можно встретить грубые ошибки.


Услуга по сопровождению сделки с недвижимостью в настоящее время довольно востребована как для граждан, так и для организаций. Действительно, жилье - это самое дорогое, что есть у большинства из нас, поэтому важно обезопасить себя, получить определенные гарантии того, что в результате такой сделки права не будут нарушены недобросовестными контрагентами, не придется искать правду в суде.


Государственная регистрация сделок с недвижимостью проводится на основании Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданского кодекса РФ , а также в соответствии с иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Сделка считается зарегистрированной со дня внесения о ней сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Услуги юриста при сделках с недвижимым имуществом:

  • юридическое консультирование по последовательности перехода прав от продавца к покупателю на недвижимое имущество;
  • Проверка юридический чистоты объекта с проведением анализа содержания правоустанавливающих документов на объект недвижимости, предложенный к приобретению.
  • Содействие при проведении формирования пакета документов для их регистрации и составление их в соответствии с требованиями законодательства и Росреестра.
  • Заказ и получение документов из ПИБа (БТИ) и жилкомсервиса, которые будут необходимы для осуществления регистрационных сделки (кадастровый или технический паспорта, выписки, справки, формы 7, 9, 12 и т.д.).
  • Подготовка и подача документов для приватизации и регистрации прав собственности на жилые помещения.
  • подача и последующее получение документов по результатам государственной регистрации права на объект в территориальном управлении Росреестра
  • Запрос сведений о правообладателе объекта недвижимости.
  • Подача документов на регистрацию прав собственности на вновь создаваемый объект или на объект незавершенного строительства.
  • Подача документов на регистрацию прав собственности на помещение, которое переведено из жилого фонда в нежилой.
  • Подача документов на регистрацию прав собственности, возникшего на основании договора (купли-продажи, мены, дарения, залога (ипотеки) и т.д.).
  • Юридическая экспертиза пакета документов, предоставляемого для проведения регистрации сделки в Росреестре.
  • Запрос сведений в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости о наличии или отсутствии имеющихся обременениях на объект сделки.
  • Регистрация и оспаривание прав на дома, строения, земельные участки, регистрация перехода прав на землю.
  • Составление договоров купли-продажи, мены, аренды объектов недвижимости в соответствии с законодательством РФ.

Сделка с недвижимостью считается заключенной с момента внесения о ней сведений в орган государственной регистрации - территориальное управление Росреестра. Несоблюдение этих действий может повлечь за собой признание такой сделки незаключенной (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные). А сделки, которые связаны с ипотекой (залогом недвижимости) влекут за собой признание их недействительными в силу закона.
Даже при условии, что заключен нотариально удостоверенный договор, например дарения доли в квартире, без ее последующей государственной регистрации не будет иметь юридической силы и перехода права собственности без осуществления действий в государственной регистрации сделки не возникает.

При уклонении одной из сторон по сделке от проведения государственной регистрации, но при этом совершена в правильной форме, суд по требованию другой стороны имеет право  вынести судебное решение о регистрации такой сделки. И на основании такого решения суда производится регистрация в органах Росреестра. При этом на ту сторону, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации, возлагаются возможные убытки или расходы другой стороны, которые могли возникнуть из-зазадержки в регистрации сделки.
 
 
на главную страницуконтактыкарта сайта

12012
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27